Informe N°72 – Exención del IVA a la vivienda: ¿Cuántas personas más podrían acceder a un crédito hipotecario?

En el Informe N°72, elaborado por el investigador Antonio Espinoza, se evalúa cuántas personas adicionales pasarían a tener los ingresos suficientes para postular a un crédito hipotecario para la compra de una vivienda nueva en caso de que el precio de esta disminuya en el eventual escenario de exención del IVA a la venta de viviendas nuevas. Asimismo, se caracterizan estas personas adicionales según el quintil de ingresos autónomos de su hogar de residencia y según su pertenencia a un hogar con déficit habitacional cuantitativo.

El informe se puede resumir en los siguientes puntos:

• Una de las medidas de la nueva administración para impulsar la actividad económica es la exención al IVA para la venta de viviendas nuevas durante un periodo de 12 meses, donde se menciona que la política responde a que existe un déficit habitacional cuantitativo de 500 mil unidades, junto con un total de 100 mil viviendas nuevas que no están siendo compradas.
• Se estima cuántas personas que actualmente no cumplen con los ingresos mínimos necesarios para acceder a un crédito hipotecario para una vivienda, pasarían a tenerlos en caso de una disminución en el precio de esta y se caracterizan según el quintil de ingresos autónomos del hogar y según pertenencia a un hogar con déficit habitacional cuantitativo.
• Se analiza el caso de dos viviendas: una de 4.000 UF correspondiente al precio promedio de la vivienda nueva a nivel nacional al cuarto trimestre de 2025 y una de 1.600 UF, tomando como referencia el proyecto inmobiliario de departamento de menor valor en Portal Inmobiliario en la Región Metropolitana. Posteriormente, se plantean 3 escenarios de disminución de precio: 2%, 4% y 6%, los cuales rondan los porcentajes estimados por agentes de la industria.
• Los ingresos monetarios mensuales mínimos para solicitar un crédito hipotecario para la compra de una vivienda nueva de 4.000 UF con los estándares crediticios actuales del mercado inmobiliario se estima en alrededor de $2.642.488, y para una vivienda de 1.600 UF los ingresos deberían ser de alrededor de $1.056.677.
• Usando datos de la CASEN 2024, se observa que 1.473.397 personas tendrían un ingreso monetario igual o superior al ingreso mínimo para solicitar el crédito hipotecario para una vivienda de 4.000 UF y 4.980.052 personas lo tendrían para una vivienda de 1.600 UF. Esto contemplando la posibilidad de que se pueda complementar renta entre parejas.
• Para una vivienda de 4.000 UF el número de personas adicionales que pasarían a ser elegibles para el crédito ronda entre 62,2 y 154,4 mil personas dependiendo de cuánto disminuya el precio. Para la vivienda de 1.600 UF las personas elegibles adicionales se encuentran entre 299,3 y 556,3 mil.
• Al desglosar el aumento de personas con ingresos elegibles para la solicitud de un crédito hipotecario para una vivienda de 4.000 UF, en el escenario de una disminución del 6% de su valor, se observa que el 97,1% de estos no pertenecen a un hogar con déficit habitacional cuantitativo. Para el caso de una vivienda de 1.600 UF, con el mismo nivel de disminución, solo el 6,1% de las personas adicionales que pasarían a ser elegibles en cuanto a ingresos para la solicitud del crédito hipotecario residen en hogares con déficit habitacional cuantitativo.
• Así, con la información disponible al momento de desarrollarse este informe, se puede observar que, si bien la política de exención del IVA a la vivienda nueva por sí sola tendría un potencial efecto reactivador del sector inmobiliario, tendría un impacto pequeño en cuanto a reducir el déficit habitacional cuantitativo, toda vez que el grueso de las personas que pasarían a tener los ingresos necesarios para solicitar un crédito hipotecario para la compra de una vivienda nueva ante la reducción del IVA se concentraría en personas pertenecientes a hogares sin déficit habitacional cuantitativo.